Logement : des réformes structurelles sont nécessaires pour augmenter l’offre

© Le moniteur. 

Antonio Duarte, architecte-urbaniste et président de l’Association Grand Paris (1), s’interroge sur le bien-fondé de l’augmentation de 30% des droits à construire, annoncée le 29 janvier 2011 par Nicolas Sarkozy. Et soumet quelques propositions de réformes.

 

L’annonce par le Président de la République d’une augmentation des droits à construire de 30% n’est qu’un effet d’annonce démagogique de fin de mandat, qui n’aura aucun impact sur les prix des logements en 2012. Elle risque au contraire de contribuer à la flambée des prix du foncier par anticipation des professionnels de l’immobilier et ne résout  pas les problèmes structurels en matière d’urbanisme et de pénurie de logements dans les grandes métropoles !… Avec une pénurie de plus de 900 000 logements en France, il est nécessaire de mettre en place de vraies réformes structurelles pour mettre fin à l’exception française en matière de manque de logements et faire baisser durablement les prix de l’immobilier.

En effet, la mesure étant dérogatoire du Droit de l’Urbanisme qui laisse aux maires de droit des sols pour l’élaboration des Plans Locaux d’Urbanisme, elle devra être validée par chaque conseil municipal qui risque de refuser une augmentation brutale et uniforme des droits à construire dans leur commune. L’immense majorité des Maires voudra au mieux instituer une plus grande progressivité et adaptation de ce coefficient dans le temps et dans l’espace, en fonction des secteurs urbains et paysagers de sa commune qu’ils soient collectifs ou pavillonnaires ; ce qui risque d’annuler l’impact à court terme de cette mesure. La mesure est de plus mal adaptée aux logements collectifs, souvent en copropriété, et ne tient pas compte des périmètres de protection du patrimoine historique dans les centres anciens, qui demeurent sous l’égide des Architectes des Bâtiments de France.

Les Maires préfèreront ainsi engager une révision de leur PLU pour faire du sur-mesure, qui prendra plusieurs années et n’aboutira probablement pas  à une telle augmentation. De plus, dans les rares communes où la mesure sera instituée, cela risque d’entraîner une hausse du prix du foncier proportionnelle, compte tenu de la pénurie actuelle. Pénurie qui se répercutera sur les prix des logements annulant ainsi la volonté affichée par le Président de la République. 

Si les prix de l’immobilier connaissent une flambée sans comparaison en France par rapport aux autres pays européens, c’est en raison, principalement, de la forte hausse démographique française due à la natalité et à la décohabitation des ménages qui constituent deux tendances lourdes, non prises en compte dans les politiques d’aménagement et de construction ces trente dernières années et accentuées par une décentralisation inaboutie.

La décentralisation du Permis de Construire au Maire engagée depuis 1982 et de l’élaboration des Plans Locaux d’Urbanisme aboutissent  à des politiques trop souvent malthusiennes de limitation des nouvelles constructions de logements, qui sont coûteuses en équipements publics, au profit des activités économiques qui génèrent de l’emploi et des taxes locales plus élevées.

Les Maires sont aussi rétifs à être trop volontaristes en matière de nouvelles constructions, au risque d’être sanctionnés par la démocratie locale. Les banques, qui ont restreint l’accès au crédit des promoteurs, limitent également le robinet du crédit immobilier, de crainte de provoquer un surcroît d’offre invendue ? Ce qui accélérerait leur chute, alors qu’elles connaissent déjà des difficultés à atteindre leurs objectifs de fonds propres demandés par Bâle III.
Enfin, l’absence chronique de volonté politique de beaucoup de Maires de réaliser les objectifs de la loi S.R.U. en matière de logements sociaux, et les faibles pénalités imposées par la loi, contribuent également à  accroître la pénurie de logements, avec une offre de parc locatif et en accession sociale limitée… Cette pénurie de nouvelles  constructions est surtout prononcée dans les grandes métropoles où une mesure abrupte d’augmentation des droits des sols est impraticable compte tenu des contraintes d’urbanisme et de protection du paysage urbain et historique existant. Elle contribuerait donc  à accroître l’étalement urbain, contraire aux objectifs environnementaux pris par le Grenelle de l’Environnement et mis en œuvre dans la plupart des Schémas Directeurs d’aménagement régionaux.
Son impact risque donc de se limiter essentiellement aux nouvelles constructions, collectives et individuelles, dont le nombre est actuellement en forte baisse compte tenu de la fin des dispositifs d’incitation fiscale pour les investissements de la loi Scellier qui représentaient le tiers des réservations. La mesure ne bénéficiant d’aucune disposition de limitation de l’augmentation des prix fonciers et d’aucun dispositif de financement pour les petits propriétaires, elle risque d’être un coup d’épée dans l’eau qui n’aura qu’un impact extrêmement limité. S’il a le mérite d’ouvrir le débat sur la densité urbaine, il est nécessaire d’adopter des mesures structurelles afin de modifier le Droit de l’urbanisme et la démocratie locale en France.

Avec 36 000 communes, autant que tout le reste de l’Europe, la France n’a pas engagé de regroupement communal qui serait indispensable pour rationaliser ses territoires aujourd’hui largement urbanisés dans des agglomérations. Au-delà de la réforme territoriale qui améliore le statut des métropoles, en dehors du Grand Paris qui demeure sans gouvernance intercommunale, il sera nécessaire d’accélérer le transfert de l’élaboration des Plans Locaux d’Urbanisme (PLU) et des Plans Locaux d’Habitat (PLH) aux intercommunalités, afin de mieux planifier nos agglomérations et introduire une meilleure mixité urbaine et sociale. Les Préfets doivent également conserver leur rôle de régulateur, que la loi leur permet pour la loi S.R.U. mais qu’ils n’utilisent guère pour déposer directement des Permis de Construire ou utiliser le Droit de Préemption urbaine dans les communes qui bravent ouvertement le législateur, préférant rester à l’amende…

La question du gel des loyers ne peut constituer une mesure durable car elle risque d’avoir également un impact négatif sur l’effort de construction et d’investissement qu’il est nécessaire de réaliser. Si elle peut constituer une mesure de transition notamment pour les relocations dans les grandes métropoles, il est préférable d’adopter des mesures structurelles pour augmenter l’effort de construction.

Le transfert facilité des terrains publics dans un cadre contractuel avec les collectivités locales peut redonner de l’oxygène en matière de réserves foncières au cœur des grandes villes. Elle permet en outre a l’Etat de fixer des objectifs dans la répartition logements / emplois ainsi qu’en matière de mixité sociale dans les cahiers des charges de cession et de négocier des prix de cession adaptés au type de construction envisagé.

Enfin, il est nécessaire de revoir les objectifs de la loi S.R.U. qui sont à l’évidence insuffisants dans les grandes métropoles. En effet, plutôt que de geler les loyers du parc privé, il semble plus efficace d’augmenter fortement le parc public à loyer règlementé avec des objectifs de 30% dans les principales métropoles, comme en Ile de France ou en PACA qui permettraient de réguler durablement et efficacement le niveau des loyers pour les populations les plus modestes qui se reportent aujourd’hui sur le parc de « logements sociaux de fait » souvent constitué de copropriétés dégradées… 
Avec 70% de la population qui est éligible au parc social et intermédiaire, la part de logements sociaux demeure structurellement insuffisante. Augmenter la part de logements sociaux permettrait également de baisser les aides à la personne au travers des APL , qui demeurent souvent inefficaces et très coûteuses pour l’Etat avec 16 milliards d’euros par an.

Il est en revanche indispensable de veiller à la qualité des constructions et à une véritable mixité sociale en instaurant outre un seuil plancher, un plafond de 50% de logements sociaux par commune, voire à l’échelle de chaque quartier pour éviter un effet de « ghettoïsation » des populations fragilisées. Ce ne sera possible qu’avec une véritable mutualisation de l’effort à l’échelle des métropoles qui constitue l’échelle d’intervention la plus pertinente.

L’annonce du Président de la République apparaît ainsi comme un effet d’annonce de fin de mandat qui n’aura aucun impact sur les prix de l’immobilier ou sur l’augmentation du nombre de construction en 2012 ! Elle risque même de créer une bulle artificielle des prix fonciers des terrains disponibles par anticipation des propriétaires fonciers. Il est nécessaire de prendre des mesures structurelles en matière de Décentralisation et de loi SRU pour mettre fin à la pénurie foncière française. Seule une construction massive encouragée par l’Etat permettra de réguler le marché et de stabiliser durablement les prix. Plus de réformes et moins de démagogie sont nécessaires pour permettre aux Français de se loger décemment dans de meilleures conditions et mettre fin à l’exception française qui pèse sur le pouvoir d’achat des ménages et sur la compétitivité de nos territoires.

 

(1) L’Association Grand Paris regroupe depuis octobre 2006, un an avant le lancement du projet Grand Paris par Nicolas Sarkozy, des citoyens souhaitant améliorer la gouvernance démocratique et contribuer à l’amélioration de la qualité de vie dans une logique de développement durable, en conciliant un développement économique, social et écologique équilibré de l’agglomération.

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